Principe
– Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit d’un bien
– L’usufruit est le droit de jouir d’un bien et d’en percevoir les revenus
– La nue-propriété correspond au droit de devenir pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit
– Le démembrement concerne le plus souvent des biens immobiliers
Mécanisme dans le cadre d’une transmission
– En démembrement un bien immobilier, les parents peuvent donner la nue-propriété à un enfant et conserver la jouissance du bien
– Ce mécanisme permet d’anticiper sa succession tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux
– La transmission ne se faisant que sur la nue-propriété, sa valeur ne correspond qu’à une fraction du prix du bien
– Au décès des parents, l’enfant deviendra pleinement propriétaire sans avoir à régler de droits supplémentaires
– Pendant la période du démembrement :
- Les parents conservent la jouissance du bien (pour l’occuper ou le louer)
- Les enfants ne supportent aucune charge ou impôt attachés au bien, ces derniers sont à la charge de l’usufruitier
Exemple
Un homme de 59 ans dispose d’un bien immobilier de 200 000 € qu’il prévoit à terme de transmettre à son fils :
– S’il le transmet en plein propriété (ou qu’il attend sa succession pour le faire), son fils bénéficiera d’un abattement de 100 000 €. Il devra toutefois régler des droits sur les 100 000 € restants et sera taxé à hauteur de 18 194 €.
– En transmettant immédiatement la nue-propriété du bien à son fils, la nue-propriété est évaluée à 100 000 € (50% de 200 000 €). Le fils n’a aucun droit à régler sur cette opération. Au décès du père (extinction de l’usufruit), le fils récupèrera la pleine propriété sans surplus de fiscalité.
