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Les avantages sont bien réels de vendre son terrain à un promoteur. Les particuliers propriétaires d’immeuble, de maison ou de terrain sont tentés de vendre à ce type d’acheteur. Cela s’explique tout simplement par la valeur proposée qui est supérieure d’environ 35 % à la valeur de marché. Cette transaction n’est pas banale et il faut savoir se méfier des pièges. Nous allons voir la nature de ces pièges et comment les détourner.
Se faire accompagner pas un conseiller Astrae, la solution
L’estimation du terrain
Seul le terrain intéresse le promoteur à l’inverse d’une vente traditionnelle où c’est le bâti qui est recherché. Dans le cadre de l’estimation, il faut alors s’intéresser à la valeur du terrain et ce dans la perspective de la construction d’un immeuble. Le promoteur peut alors vous proposer 2 types de prix :
- « Potentiel constructible » : le promoteur détermine un prix par le biais de la potentielle construction et notamment par l’étude du PLU (Plan Local d’Urbanisme). La surface constructible et la localisation du terrain sont les deux variables qui pondèrent le prix proposé par le promoteur. Il utilise alors la méthode du bilan.
- « Immédiat » : le promoteur fait une proposition relative au prix du marché.
Le prix du « potentiel constructible » est donc plus élevé que le prix « immédiat ». Mais attention, la qualité du sol entre également en jeux. C’est cette dernière qui permettra de déterminer l’ampleur ou non du projet.
Le premier piège apparait : la méconnaissance du prix du « potentiel constructible » par le propriétaire vendeur. Si c’est le cas, le promoteur dégagera des bénéfices plus importants lors de la vente de ses lots et vos gains amoindris. Se tourner vers Astrae vous permettra d’estimer au plus juste le prix du « potentiel constructible » et donc d’augmenter vos recettes.
La négociation avec le promoteur
Comme dans la majeure partie des ventes immobilières, la promesse de vente contient des clauses-suspensives. Celles-ci sont beaucoup plus nombreuses que dans une vente de bâti où on retrouve uniquement (ou presque) l’obtention du prêt bancaire. Il faut alors se pencher minutieusement sur la lecture du contrat et de ses conditions suspensives qui ont de nombreuses subtilités.
Exemple avec la condition suspensive de garantie financière d’achèvement : la vente peut être annulée sans aucune compensation financière si le promoteur n’obtient pas son financement.
De plus, ce contrat est une promesse est non un compromis ce qui veut dire que vous seul, en tant que propriétaire vendeur, êtes engagé. Dans ce cadre, la méfiance est de mise.
La durée de vente
La durée de vente moyenne lors d’une vente dite classique est de trois mois entre la signature du compromis et la signature de l’acte notarié. Dans une vente à un promoteur, ce délai atteint en moyenne 17 mois. Cela s’explique très simplement. La condition sine qua non au projet est la purge et bien entendu l’obtention du permis de construire. La purge est particulièrement délicate avec la levée des recours. Attention, les recours peuvent aussi être abusif. Exemple : CAA Versailles, 3 octobre 2019 n°18VE0174.
En plus de la méfiance évoquée ci-dessus, la patience sera également de mise car la finalisation de la vente prendra du temps.
La solution : être accompagné par Astrae
A première vue, il peut être judicieux financièrement de vendre son terrain à un promoteur sans accompagnement. Mais la réalité est tout autre. En l’absence d’étude préalable de faisabilité et sans maitrise de toutes les étapes liées à ce projet (d’envergure), les pertes financières peuvent être très conséquentes, tout comme le temps passé.
De la valorisation à la signature notariale en passant par le décryptage des offres et toutes les étapes intermédiaires, l’accompagnement par un conseiller Astrae est très fortement recommandé. Le but étant de consolider cette transaction. Nous avons en effet accompagné de nombreux clients dans ce type de projet.
Astrae s’engage à accompagner ses clients vendeurs et garantit l’obtention rapide des fruits de cette vente.
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