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Cette page offre une présentation générale et non exhaustive de la réglementation sur la Société Civile Immobilière (SCI) à sa date de publication. Il s’agit d’un document standard et synthétique qui ne prend pas en compte votre situation personnelle. Il ne doit pas être considéré comme un recueil complet sur le sujet traité ni comme un conseil personnalisé. Avant toute décision, Astrae vous recommande de vous rapprocher de vos conseils habituels sur les aspects juridiques et fiscaux qui peuvent figurer dans le présent document. Mise à jour en juin 2020.
La Société Civile Immobilière (SCI) est un précieux outil de gestion patrimoniale susceptible de très nombreuses applications puisque toutes les activités qui n’ont pas de caractère commercial peuvent être exercées sous cette forme. Elle permet également de répondre à divers objectifs, de détention, de gestion ou de transmission de ce patrimoine. La présente fiche vise exclusivement le cas des SCI détenues par des associés personnes physiques.
1. Caractéristiques et intérêts juridiques de la Société Civile Immobilière (SCI)
1.1 caractéristiques de la Société Civile Immobilière (SCI)
L’un des avantages de la société civile consiste en une grande liberté dans la rédaction des statuts.
En effet :
- Aucun capital minimal n’est fixé par la loi
- La répartition des résultats n’est pas forcément égalitaire
- Les associés déterminent librement dans les statuts les
pouvoirs des gérants - Les statuts peuvent fixer des règles de quorum et de majorité, à défaut
desquelles les règles de majorité prévues par la loi s’appliquent
Toutefois, cette liberté implique un certain nombre de conséquences :
- Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social
- A l’égard des tiers, le gérant engage la société par les actes qui entrent dans l’objet social. Ce dernier constituant la seule limite au pouvoir du gérant, il importe donc de le définir avec assez de précision, tout en veillant à ne pas trop le restreindre
- A l’égard des associés et en l’absence de clause statutaire limitant ses pouvoirs, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société et qui entrent dans l’objet social
Le choix de la constitution d’une Société Civile Immobilière SCI, implique la tenue d’une comptabilité et le respect du formalisme inhérent à ce type de structure (tenue régulière des assemblées et registres sociaux).
Un autre avantage de la Société Civile Immobilière (SCI) est que la capacité juridique des associés n’est pas indispensable. Il est possible de constituer une société civile avec un mineur ou un majeur incapable (sous réserve qu’ils ne prennent pas la qualité de commerçant, et qu’ils soient représentés pour agir au sein de la société).
Concernant le mineur, la doctrine dominante considère que cela constitue un acte grave qui nécessite l’autorisation du juge des tutelles, ce qu’en pratique ce dernier peut refuser. Il conviendra ainsi de rédiger très précisément les statuts en définissant les pouvoirs du gérant et des associés et en prévoyant par exemple que les engagements des associés seront solidaires afin d’éviter les poursuites sur les biens du mineur.
Enfin, une société civile pourra être valablement constituée entre époux, en prenant soin de réaliser cette société à l’aide d’un acte authentique afin de clarifier les éventuelles incidences du contrat de mariage sur la société elle-même.
La rédaction des statuts revêt donc une importance capitale dans la vie de la société civile naissante.
1.2 Intérêts juridiques de la société civile immobilière
- SCI / Indivision :
La société civile permet d’écarter l’indivision qui présente de nombreux inconvénients : les principes d’unanimité ou de majorité des 2/3 pour certains actes et de retrait d’indivision par exemple.
- SCI / Transmission à titre gratuit :
Le recours à une société civile facilite l’organisation de la transmission de son patrimoine. En effet, la donation en pleine propriété ou nue-propriété de parts sociales est plus aisée que celle d’une quote part indivise d’un bien immobilier détenu en direct. La constitution d’une société civile, notamment lors de l’acquisition d’un bien, permet également de transmettre des parts sociales valorisées sur un actif net (c’est-à-dire valeur vénale de l’actif auquel est soustrait l’endettement de la société) avec application d’une décote le cas échéant.
- SCI / Démembrement :
La société civile peut favoriser le maintien d’un démembrement en permettant statutairement l’accroissement des droits pécuniaires de l’usufruitier (via la définition de la notion de résultats et sa répartition). Aussi, l’usufruitier peut être le gérant afin de conserver le pouvoir de décision.
Les statuts peuvent aménager le principe de répartition du droit de vote entre usufruitier et nu-propriétaire prévu par l’article 1844 alinéa 3 du Code civil. Cet aménagement génère toutefois un important contentieux. Il convient donc de recourir à vos conseils (notaire, avocat) pour la rédaction des statuts sur ce point.
2. Intérêts et enjeux des choix fiscaux : Société Civile Immobilière (SCI) à l’IR
En principe, la société civile immobilière relève du régime fiscal des sociétés de personnes (à différencier avec la fiscalité des particuliers) : les associés sont personnellement imposables sur leur quote-part des résultats de la société civile, (même s’ils ne sont pas distribués), dans la catégorie de revenus correspondant à l’activité de la société (revenus fonciers s’il s’agit d’une société civile immobilière de location nue).
Pour appréhender les revenus de la société, l’assemblée générale des associés devra décider d’une distribution du résultat, les associés personnes physiques n’étant pas à nouveau fiscalisés. La société peut constater des amortissements mais ils ne seront pas déductibles fiscalement.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles et les déficits fonciers non générés par les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global de chaque associé en fonction de leur pourcentage de détention dans la limite annuelle de 10 700 € (l’excédent est imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).
Enfin, selon la qualité des associés, la société pourra être tenue de pratiquer une double comptabilité (par exemple BIC pour partie et revenus fonciers pour le solde).
2.1 Droits d’apport
- Droit d’enregistrement
Les apports purs et simples par une personne physique sont exonérés de tout droits d’enregistrement à la constitution de la société ou soumis à un droit fixe de 375 € (ou 500 € si le capital est supérieur à 225 000 €) en cours de vie de la société. Les apports d’immeubles ou de droits immobiliers (usufruit, nue-propriété, droit d’usage et d’habitation) à titre onéreux (avec prise en charge par la SCI d’un passif incombant à l’apporteur) sont soumis à une taxation spécifique globale de 5 %.
- Impôt sur la plus-value consécutive à l’apport
Un impôt sur la plus-value d’apport sera dû par l’apporteur en cas d’apport en nature de droits et biens immobiliers, qui sera soumise au régime des plus-values immobilières.
2.2 Impôt sur les plus-values consécutif à une cession
Lors de la revente, un choix sera possible :
– soit la SCI cède l’immeuble
– soit le ou les associés cèdent les parts de la SCI propriétaire de l’immeuble
Droit d’enregistrement
Les droits d’enregistrement s’élèvent à :
– 5 % sur les cessions de parts de SCI
– de 5,09 % à 5,80665 % selon les départements sur les cessions d’immeubles
Plus-values
– Cession de l’immeuble :
C’est le régime des plus-values immobilières des particuliers.
Pour les cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013, le montant de la plus-value imposable à l’IR est réduit de :
– 6 % par année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e
– 4 % par année de détention au terme de la 22e
Pour la détermination du montant imposable aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières, l’abattement pour durée de détention est de :
– 1,65 % par année au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e,
– 1,60 % pour la 22e année de détention,
– 9 % pour chaque année au-delà de la 22e.
L’exonération au titre de l’IR est donc totale après 22 ans de détention et au titre des prélèvements sociaux après 30 ans.
Dans le cas contraire, la plus-value nette est imposée au taux proportionnel de 19 % auquel il convient d’ajouter 17,2 % de prélèvements sociaux.
De plus, une taxe supplémentaire (cette taxe ne s’applique pas sur les plus-values afférentes aux terrains à bâtir) est due à raison des plus-values imposables d’un montant supérieur à 50 000 €, dont le taux varie en fonction du montant de ladite plus-value imposable :
- Cession de parts :
C’est également le régime des plus-values immobilières des particuliers. Toutefois, selon la jurisprudence du Conseil d’État (CE 9 mars 2005 n° 248825), le prix de revient des parts devra être corrigé afin d’éviter une double imposition des résultats non distribués, ou une double déduction des pertes non comblées. Le champ d’application du régime des plus-values immobilières est limité aux seules cessions occasionnelles de parts de SCI (ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière) soumises à l’IR.
- Cas particulier : la résidence principale détenue par la Société Civile Immobilière (SCI) :
La plus-value réalisée sur la cession des parts ou de l’immeuble est exonérée uniquement pour l’associé personne physique occupant le bien à titre de résidence principale.
- Contribution sur les hauts revenus
Le contribuable doit déclarer dans la déclaration d’ensemble des revenus (formulaire 2042 C) le montant net imposable des plus-values immobilières (sur cession d’immeubles ou parts de sociétés à prépondérance immobilière) réalisées au titre de l’année afin de permettre le cas échéant le calcul de la contribution sur les hauts revenus de 3 % puis 4 %, assise sur le revenu fiscal de référence.
3. Incidences stratégiques de quelques chois initiaux
3.1 Éléments de réflexion sur le choix du montant du capital :
Le montant du capital initial de la SCI peut être librement fixé (voir tableau ci-après).
3.2 Éléments de réflexion sur l’opportunité de l’option a l’IS :
La question est à étudier en fonction d’une part du caractère bénéficiaire ou déficitaire des résultats et d’autre part des besoins de trésorerie des associés :
- Il est intéressant d’imputer un déficit sur des revenus fonciers ou le revenu global le cas échéant : cela procure une économie immédiate d’impôt sur le revenu. En revanche, un déficit de société à l’IS est reportable uniquement sur les futurs bénéfices de la même société, mais sans limite dans le temps
- En cas de revenus bénéficiaires, l’option à l’IS permet de choisir la capitalisation et d’éviter une imposition de revenus supplémentaires
3.3 Comparaison des régimes fiscaux
4. Critères visant à démontrer le but exclusivement fiscal et une application littérale des textes à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs
- Rachat à soi-même d’un immeuble par le recours à une SCI dans l’unique but de déduire les intérêts d’emprunt
- Déductibilité des charges via un bail afférent à la résidence principale
Pour rappel, la loi de finances pour 2019 a créé une nouvelle procédure d’abus de droit à motif principalement fiscal. Désormais, l’administration peut donc fonder ses redressements alternativement sur l’existence d’un montage ayant un but exclusivement fiscal (art. L. 64 du LPF) ou un but principalement fiscal (nouvel art. L. 64 A du LPF). Sont concernées les rectifications notifiées à compter du 1er janvier 2021 portant sur des actes passés à compter du 1er janvier 2020.
