La location meublée

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Cette page offre une présentation générale et non exhaustive de la réglementation de la location meublée à sa date de publication. Il s’agit d’un document standard et synthétique qui ne prend pas en compte votre situation personnelle. Il ne doit pas être considéré comme un recueil complet sur le sujet traité ni comme un conseil personnalisé. Avant toute décision, Astrae vous recommande de vous rapprocher de vos conseils habituels sur les aspects juridiques et fiscaux qui peuvent figurer dans cette page.

La constitution d’un patrimoine immobilier d’habitation de rapport permet de diversifier son patrimoine et ses sources de revenus. Celle-ci peut être réalisée de différentes manières :

• La location nue ou meublée :

La location meublée, entraînant une imposition dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, que l’activité soit exercée à titre habituel ou occasionnel, bénéficie d’un régime fiscal plus favorable que les locations nues imposées suivant le régime des Revenus Fonciers.

• La location meublée en qualité de professionnel ou de non professionnel :

La loi de finances 2009 a profondément modifié le régime de loueur en meublé professionnel, dans un sens plus restrictif pour le contribuable souhaitant obtenir la qualification de professionnel. Il est aujourd’hui plus difficile de bénéficier de ce dispositif pour « défiscaliser » l’ensemble de ses revenus par l’imputation d’un déficit éventuel sur le revenu global. Cependant, l’activité de location meublée non professionnelle permet néanmoins la non fiscalisation des revenus de la location meublée sur une longue période. Retrouvez notre article sur la LMNP en cliquant ici.

• En direct ou à travers une société :

L’activité de location meublée peut librement être exercée en direct ou indirectement à travers une structure sociale sans en perdre les avantages fiscaux si la société relève de l’impôt sur le revenu. En société, il est possible de poursuivre d’autres objectifs patrimoniaux, comme la transmission de patrimoine notamment. En pratique, les structures sociales sont plus utilisées dans le cadre de la location en meublé professionnelle en raison des investissements nécessaires pour amortir les coûts de fonctionnement.

Bien que traitée dans le cadre des BIC au plan fiscal, la location meublée est une activité civile et non commerciale au regard du droit civil. La qualité de commerçant n’est donc pas nécessaire à la réalisation de ce type d’investissement.

1. Définition du loueur en meublé : professionnel et non professionnel

Les critères retenus par le droit social pour distinguer une activité de location meublée exercée à titre professionnelle est différente de la définition retenue par le droit fiscal.

Définition en droit social :
Dans le cas de la location d’un logement meublé pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile : Les revenus de cette activité ne donnent pas lieu au paiement de cotisations sociales si les recettes sont inférieures à 23 000 €. Lorsque les recettes annuelles du foyer fiscal sont supérieures à ce montant les revenus de cette activité présentent alors un caractère professionnel. Le contribuable doit enregistrer cette activité afin d’être affilié au régime des travailleurs indépendants et payer des cotisations sociales le cas échéant.

Définition en droit fiscal :
Le code général des impôts définit seulement le loueur en meublé professionnel. Par défaut, si l’on ne répond pas aux critères du loueur professionnel, on est non professionnel. La qualification de professionnel exige de remplir les trois conditions cumulatives suivantes :

• L’un au moins des membres du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel (le caractère civil de l’activité entraîne parfois un refus d’inscription du greffier, dans ce cas une attestation mentionnant le refus d’inscription est suffisante mais selon une QPC 2017-689 du 08/02/2018 : cette condition est non conforme à la constitution).
• Réaliser des recettes brutes annuelles (loyers courus taxes comprises) retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal supérieures à 23 000 €.
• Les recettes de la location en meublé excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal.

À noter : les autres revenus d’activité pouvant fluctuer de manière significative selon les années, la qualification professionnelle ou non est susceptible de varier dans le temps, ce qui aura des conséquences fiscales.

Précisions :

• Seuil de recettes annuelles de 23 000 € : commencement ou cessation d’activité en cours d’année

En cas de commencement d’activité de location en meublé en cours d’année, la loi prévoit un ajustement « prorata temporis » des recettes. Ce calcul doit s’effectuer séparément par immeuble loué, l’année de la mise en location. La location est réputée commencer à la date d’acquisition de l’immeuble, ou à la date d’achèvement, si elle est postérieure. Il convient donc d’ajuster les recettes sur une base annuelle (entre cette date et la fin de l’année). En revanche, lors de la cessation d’activité, cette règle de prorata temporis ne s’applique que lorsque la cessation de l’activité de location meublée est totale (mais pas s’il est mis fin à la location d’un seul immeuble par le contribuable, et qu’il continue d’avoir une activité de location meublée par ailleurs). En pratique, il est donc conseillé d’acquérir plusieurs unités plutôt qu’une seule grande, pour éviter que le défaut de location ne remette en question l’obtention du régime.

• Comparaison des recettes et des revenus d’activité du foyer fiscal

Afin de bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel, il faut comparer les recettes de la location meublée au total des revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu.

Les revenus à prendre en compte sont : les traitements et salaires, pensions et rentes viagères, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée (mais y compris ceux qui ne seraient pas perçus dans le cadre d’une activité professionnelle), les bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI. L’administration a précisé qu’il convient de retenir les revenus nets catégoriels.

Si le montant des recettes de la location excède les revenus d’activité ci-dessus définis, l’activité de location meublée peut être considérée comme professionnelle, toutes les autres conditions étant remplies par ailleurs.

Cette condition à remplir en plus du seuil de recettes de 23 000 € restreint de manière significative l’accès au statut de loueur en meublé professionnel.

2. La notion de meublé

Sur le plan civil deux régimes co-existent :

• L’un consacré à la location à usage de résidence principale du locataire,
• L’autre consacré à la location pour un usage différent (type logements meublés à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile).

3. Régime fiscal du loueur en meublé

3.1 Impôt sur le revenu

Le loueur en meublé est imposé selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui implique la tenue d’une comptabilité.

Au niveau des modes d’imposition des Bénéfices Industriels et Commerciaux, c’est le régime d’imposition des « micro entreprises » qui s’applique jusqu’à 70 000 € de chiffre d’affaires annuel pour les locations meublées. L’imposition se fait sur une base forfaitaire fixée à 50 % du montant des recettes (avec un minimum de 305 €), donc sans possibilité de déduire des charges et de profiter d’un déficit éventuellement imputable ou d’amortissements reportables.

Toutefois, les entreprises placées sous un tel régime en raison de leurs recettes ont la possibilité d’opter pour le régime d’autoentrepreneur ou également opter pour un régime réel ou simplifié d’imposition. Ainsi, un loueur en meublé, professionnel ou non, devra expressément choisir l’option d’imposition au réel simplifié ou normal pour bénéficier, entre autres, de la non fiscalisation des recettes sur une longue période (en liaison avec les amortissements reportables).

• Les bénéfices sont calculés à partir des loyers courus même si non encaissés.
• Les frais et charges sont déductibles dès lors qu’ils sont engagés et non seulement payés.

Les déductions sont plus importantes qu’en matière de revenus fonciers, notamment : les frais d’acquisition (déduction immédiate au cours de l’exercice d’engagement ou intégration dans le coût d’entrée de l’immobilisation, ce choix étant une décision de gestion du loueur), l’amortissement des locaux sur la durée normale d’utilisation (et non en fonction de la durée de location), l’amortissement du mobilier, des agencements et des installations. Les travaux d’entretien et de réparation, la taxe foncière, ainsi que les frais de gestion et d’assurance et enfin les intérêts d’emprunt sont également déductibles.

• Charges engagées avant le début d’activité

Le loueur en meublé professionnel a la possibilité de déduire les déficits dégagés avant le commencement de la location (par exemple liés aux frais d’acquisition et/ou aux charges financières) ; ils peuvent dorénavant donner lieu à une déduction du revenu global dans le cas d’une qualification professionnelle. En effet, les déficits non imputés provenant des charges engagées en vue d’une location meublée avant la livraison ou l’achèvement de l’immeuble peuvent être imputés par tiers sur le revenu global des 3 premières années de la location tant que l’activité est exercée à titre professionnel.

L’imputation du déficit BIC de cette activité de loueur en meublé (uniquement en régime réel) diffère selon la qualification fiscale éventuellement constaté une année :

• S’il répond aux critères du loueur en meublé professionnel :

Le contribuable pourra imputer ce déficit sur le revenu global de l’année (et des 6 années suivantes) donc sur d’autres revenus perçus par ailleurs (salaires, revenus fonciers ou mobiliers) ;

• S’il est qualifié de non professionnel :

L’imputation du déficit se fera exclusivement sur des revenus de même nature, c’est à dire des revenus issus d’une activité de location meublée non professionnelle. Le déficit non imputé pourra éventuellement être reporté durant 10 ans.

Limites :

• S’agissant du régime de meublé professionnel, la fraction du déficit correspondant aux amortissements des locaux, du mobilier et des agencements ne pourra pas faire l’objet d’une imputation sur le revenu global (articles 39 C du Code Général des Impôts), mais pourra être déduite ultérieurement des résultats positifs sans limitation de durée.
• De même s’agissant du régime de meublé non professionnel, les amortissements sont déductibles du résultat mais ne peuvent pas concourir à la création d’un déficit imputable sur les bénéfices issus de l’activité de loueur en meublé non professionnel des 10 années suivantes. Les amortissements sont donc stockés sans limitation de durée et viennent s’imputer une fois que le résultat devient positif.

Cette règle fiscale signifie que la location en meublé n’a pas pour effet principal de « défiscaliser » le revenu global d’une personne mais contribue à réduire fortement les revenus imposables tirés de la location meublée pendant un certain nombre d’années. Si un déficit, avant imputation des amortissements, existe déjà (lié aux frais d’acquisition ou aux intérêts d’emprunt par exemple) il s’imputera soit sur le revenu global si l’on est professionnel, soit sur des BIC résultant d’une activité de loueur en meublé non professionnel.

Cette situation est très favorable au loueur en meublé professionnel. Pour les loueurs non professionnels, l’optimisation du déficit implique la présence de BIC provenant d’activité de location non professionnelle, condition qui semble plus difficile à remplir.

Comme en matière de déficit, le régime applicable à la plus-value en cas de cession du bien immobilier loué, est différent selon la qualification professionnelle ou non :

• En location professionnelle :

La plus-value peut être exonérée totalement à condition que l’activité de location en meublé professionnelle soit exercée depuis plus de 5 ans et que la moyenne des recettes locatives des deux exercices précédents ne dépasse pas 90 000 € HT. Entre 90 000 € et 126 000 €, une fraction de la plus-value seulement est imposable selon le régime des plus-values professionnelles.

• En location non professionnelle :

Le régime d’imposition est celui des plus-values immobilières des particuliers (taux forfaitaire IR de 19 % + prélèvement sociaux + taxe additionnelle éventuelle en cas de plus-value élevée) selon lequel la plus-value imposable est réduite d’un abattement au terme de la cinquième année de détention aboutissant à une exonération après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

NB : En cas de cession d’immeuble pour un contribuable ayant eu alternativement la qualité de loueur en meublé professionnel et non professionnel, la plus-value afférente à cette cession est soumise au régime d’imposition applicable lors de la cession.

3.2 L’impôt sur la fortune immobilière

Les biens immobiliers affectés à la location constituent un élément du patrimoine imposable dans la mesure où le seuil de taxation est atteint (1 300 000 € de patrimoine net au 1er janvier 2013).

Par définition, les biens loués en meublé non professionnel sont imposables.

3.3 Taxe sur les loyers élevés des micro-logements

Une taxe annuelle sur les loyers des logements de faible superficie situés dans certaines zones du territoire a été instaurée à compter du 1er janvier 2012.

Cette taxe a pour objectif de limiter la pratique des loyers abusifs sur ces logements dans les grandes agglomérations, notamment à Paris et en région parisienne.

Cette taxe vise les locations nue ou meublée consenties pour une durée d’au moins 9 mois, de logements situés dans une liste de communes déterminées par arrêté, dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m² et lorsque le montant des loyers perçus excède un seuil fixé à 41,95 € par mètre carré de surface habitable.