Location vide ou meublée ?

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La location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location vide. Les loyers sont plus importants et la fiscalité plus favorable. Mais en meublé, le rendement peut être grevé par des changements de locataires plus fréquents, un risque de vacance locative plus élevé et un entretien plus onéreux.

A retenir dans un premier temps :

• Des loyers plus élevés en location meublée
• Une rotation plus importante en location meublée
• Des frais plus importants en location meublée
• Des loyers moins fiscalisés

La location vide est moins rentable. Mais elle offre une meilleure sécurité quant à la perception des loyers, le turn-over des locataires étant moins élevé. Ce qui réduit également les frais de gestion et d’entretien. La location meublée, elle, est plus risquée, en raison de son bail plus court, donc des changements de locataires plus fréquents et de frais annexes plus lourds. Ce qui est compensé par des loyers plus importants et un régime fiscal plus favorable que celui de la location vide.

Location vide : des loyers moins élevés

La fourniture de meubles est un service et tout service se paie. A qualité, surface et emplacement équivalents, un logement meublé se loue de 5 à 30 % de plus que le même logement loué vide. Mais son loyer ne sera jamais deux fois supérieur ! Ces deux exemples réels vous permettront de faire le tour de la question :

• Soit un studio de 20 m² dans le XVe arrondissement de Paris (quartier Javel). Pourvu d’un balcon, d’une cave et refait à neuf, il est situé dans un immeuble de 1962. Compte tenu du dispositif d’encadrement des loyers, il se loue en vide 604 € brut hors charges par mois (loyer de référence majoré). En meublé, ce même loyer de référence majoré monte à 676 € brut (chiffres d’août 2020)

Location meublée : une meilleure rentabilité locative brute

Avec un loyer plus important, la rentabilité brute (loyer annuel divisé par le prix du logement le tout multiplié par 100) d’un logement loué meublé est supérieure à celle d’un bien loué vide. Reprenons nos exemples.

Si le rendement locatif brut vous donne une première indication, n’oubliez pas que vous devez tenir compte des charges et autres taxes locales, de votre tranche marginale d’imposition et de l’impact des différents régimes fiscaux. En d’autres termes, c’est la rentabilité nette qui compte pour mesurer la performance d’un investissement locatif en location vide comme en location meublée.

Location meublée : une fiscalité plus favorable

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En meublé, dans la plupart des cas, le propriétaire-bailleur opte pour ce statut. Dans ce cadre, si vous choisissez le régime forfaitaire, vous êtes imposé sur la moitié de vos loyers. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) de vos recettes locatives et vous pouvez pratiquer des amortissements en déduisant des loyers, lorsque vous les déclarez au fisc, une partie du prix des différents éléments du logement (amortissement par composants des murs, de la façade, des éléments d’équipement et même des meubles). L’idée est de déduire vos dépenses de vos recettes pour que ces dernières baissent. Retrouvez notre article sur la LMNP en cliquant ici.

Vide : régime forfaitaire ou régime réel ? En location vide, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si vous optez pour le régime forfaitaire (micro-foncier), vous bénéficiez d’un abattement de 30 % sur ces revenus locatifs : le fisc n’intègre que 70 % des loyers encaissés dans le calcul de votre imposition. Avec le régime réel, vous déduisez les charges (travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Le bénéfice dégagé est imposable. Si vous créez un déficit foncier, celui-ci s’impute sur vos revenus globaux dans la limite de 10.700 € par an, ce qui est impossible en meublé.