L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

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1. Champ d’application

1.1 Les redevables de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Les personnes imposables et la territorialité

Les personnes physiques ayant leur domicile en France sont assujetties à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sur tous leurs actifs immobiliers imposables situés en France ou hors de France. Retrouvez notre article sur la fiscalité des particuliers en cliquant ici.

Remarques :

• Les personnes qui transfèrent leur domicile en France après avoir été fiscalement domiciliés à l’étranger pendant les 5 années civiles précédentes ne sont temporairement imposables à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) que sur leurs actifs immobiliers français (régime des impatriés)
• Les personnes physiques domiciliées hors de France ne sont imposables que sur leurs biens immobiliers situés en France et sur leurs parts ou actions de sociétés établies en France ou à l’étranger à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de droits ou biens immobiliers situés en France

1.2 Les redevables de l’IFI : les personnes imposables et l’imposition par foyer

• Les couples mariés (sauf séparés de biens ne vivant pas sous le même toit ou en instance de divorce/ de séparation de corps et « autorisés » à avoir des résidences séparées)
• Les partenaires de PACS
• Les personnes en concubinage notoire

Remarque : les biens éligibles appartenant aux enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents qui ont l’administration légale de leurs biens.

2. L’actif imposable : Les droits « immobiliers » imposables

• Les immeubles bâtis ou non bâtis et les droits réels immobiliers détenus directement par le redevable.
• Les parts ou actions de sociétés et organismes établis en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme (quel que soit le nombre de structures interposées)
• Les contrats d’assurance-vie rachetables et des contrats de capitalisation exprimés en UC à hauteur de la fraction de la valeur représentative des actifs immobiliers.
• Les SCPI/OPCI, à hauteur de l’immobilier imposable détenu
• Les biens grevés d’un droit d’usufruit, d’habitation ou d’usage sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété. Exceptions = partage d’imposition entre usufruitier et nu-propriétaire

3. Les biens exclus ou exonérés

3.1 Les biens exclus

• L’immobilier détenu par des sociétés opérationnelles (activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) dont le redevable et les membres du foyer fiscal détiennent directement ou indirectement moins de 10% du capital et des droits de vote (sauf contrôle ou réserve de jouissance)
• L’immobilier des parts ou actions d’OPC à la double condition que le redevable et les membres du foyer fiscal détiennent directement ou indirectement moins de 10 % des droits et que l’actif de l’OPC soit composé directement ou indirectement à moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables
• L’immobilier des actions de SIIC (Société Immobilière d’investissements cotée) à la condition que le redevable et les membres de son foyer fiscal détiennent directement ou indirectement moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société
• L’immobilier affecté à l’activité opérationnelle de la société qui les détient ou des autres société, contrôlées, appartenant au même groupe, sauf les sociétés dont l’activité principale consiste à gérer leur propre patrimoine (à l’exclusion des sociétés dont l’activité est assimilée à une activité commerciale professionnelle ex : LMP , sous conditions)

3.2 Les biens exonérés totalement ou partiellement :

• Les immeubles détenus directement par le redevable affectés à l’exercice individuel à titre principal d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole, ou libérale exercée sous forme individuelle par le redevable.
• Les immeubles détenus directement par le redevable affectés à l’activité opérationnelle d’une société à condition qu’elle constitue pour le redevable son bien professionnel
• Les bois et forêts et parts de Groupements Forestiers
• Biens ruraux donnés à bail à long terme et parts de groupements fonciers agricoles

4. L’évaluation des biens immobilier détenus en direct

• Valeur vénale réelle au 1er janvier de chaque année
• Maintien de l‘abattement légal sur la résidence principale (30 %)
• Abattement jurisprudentiel variable selon la nature du bien immobilier dans les autres cas

5. Le passif déductible

Les dettes contractées par le redevable peuvent être déduites de l’actif imposable :

• Lorsqu’elles existent au 1er janvier de l’année d’imposition
• Lorsqu’elles ont été contractées par le redevable et sont effectivement supportées par lui
• Lorsqu’elles sont afférentes à des actifs imposables :
  1. Les dettes d’acquisition des biens ou droits immobiliers ou des parts ou actions de sociétés au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
  2. Les dettes ayant financés les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction, ou d’agrandissement des immeubles
  3. Les impôts dus sur la propriété immobilière (taxes foncières, taxe sur les locaux vacants, IFI théorique, taxe sur les bureaux en IDF)

5.1 Les dettes exclues de la déduction

• Les dettes ayant financé une dépense affectée à un actif totalement exonéré ou non imposable à l’IFI (dettes du nu-propriétaire, par exemple)
• Les dettes familiales
  1. Prêts contractés auprès d’un membre du foyer fiscal
  2. Prêts contractés auprès d’un membre du groupe familial (ascendant, descendant, frère ou sœur de l’un des membres du foyer fiscal) ou auprès d’une société contrôlée par le groupe familial

Sauf si le redevable peut justifier du caractère normal des conditions de prêt (respect des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements).

5.2 Les prêts avec remboursement du capital in fine

Partiellement déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce montant multiplié par le nombre d’années écoulées divisé par le nombre d’années totales.
Exemple : emprunt in fine de 100 000 € le 1er février 2018 sur une durée de 60 mois. Au 1er janvier 2020, 1 an et 11 mois. Fraction déductible IFI 2020 : 100 – (1/5 x 100) = 80 000 €

5.3 Les prêts sans terme pour remboursement du capital

Partiellement déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à 1/20ème du montant par année écoulée depuis son versement.

6. Le plafonnement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Si le total de l’IFI et autres impositions > 75 % des revenus de l’année précédente alors l’IFI est diminué de l’excédent.

7. La réduction IFI dons

• Imputation sur l’IFI de 75 % des versements réalisés au profit de certains organismes d’intérêt général entre la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédant celle de l’imposition et la date de dépôt de la déclaration de l’année d’imposition
• Une réduction plafonnée à 50 000 €
• Des dons pouvant être effectués en numéraire ou en pleine propriété de titres admis aux négociations sur un marché réglementé français ou étranger